不動産を売却したい理由は人それぞれですが、

売却理由の上位に入るのが「離婚」による不動産売却です。

 

離婚の時には財産として所有しているマイホームの処分を

どうするかで揉める事が多くなります。

 

不動産は現金のようにわかりやすく分けられませんし、

生活の基盤となる住宅ですので

 

処分するにも簡単にはいきません。

 

売るのか、どちらかがこのまま住み続けるのか、住宅ローンの支払いはどうするのかなど、

解決しなければいけない問題が多いのが離婚によるマイホームの取り扱いです。

 

ここでは、離婚による不動産売却について基本的な要点をまとめていきます。

 

維持するか売却するか

離婚する事になった時に今のマイホームをどうするのか？

多くの人はここの問題から考えるのでないでしょうか。

 

マイホームを購入で一番多いのは夫が名義人となるケースです。

この場合、仮に妻と子供が夫名義の家に住み続けることも想定されますが注意点があります。

 

それは、夫側が住宅ローンを支払い続ける前提で暮らし続けたとしても、

病気や事故で支払い能力がなくなる可能性があることです。最悪の場合、滞納により家が

競売になってしまうことも考えられます。また、妻側が連帯保証人の場合には妻側に支払い請求が来る事になり、

生活が一変する事も考えられます。

 

どちらかが暮らし続けるというと、将来的な予期せぬリスクを伴う事になります。

ですので、多くの人は可能であれば売却するという選択肢をとり、財産をリセットする事が多いようです。

 

財産分与の基本　

 

 

【2分の１の原則】

財産分与は、夫婦が婚姻中に築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。

不動産は財産分与の対象に含まれるため、夫婦でどのように分けるのか決めていきます。

 

基本的な考え方として、婚姻中に築いた財産は名義人が誰かに限らず夫婦それぞれ

「2分の１」で分ける事が前提となってきます。

 

マイホームで多いのは、

「夫名義」で購入して住宅ローンも夫が支払っているというケースです。

 

一見すると夫の財産のように感じますが、婚姻中に築いた財産ですので

「妻が夫を支えて住宅を購入できた」という考え方となります。

 

 

【原則外のケース】

 

離婚する場合の財産分与は、2分の1が一般的と言いましたが、

必ず2分の1にしなければならないというわけではありません。

 

◆協議により決定する

話し合って解決する協議離婚の場合には、「財産分与をしない」と決めることも可能です。

離婚後の財産分与をスムーズに進めるためにも、まずは財産分与の割合をどうするのか

話し合っておいた方が良いと言えるでしょう。

 

◆結婚以前に所有していた不動産

民法上の原則では「婚姻中に築いた財産は折半」になりますが、結婚前に所有していた

不動産（財産）については分与する必要がないとなります。

 

◆相続により取得した不動産

相続により取得した不動産にあたっては、婚姻中に取得していたとしても共有財産にはなりません。

その理由としては「夫婦２人で築いた財産」ではないからです。

しかし、不動産取得後に夫婦でその不動産の価値を維持した、

または価値を高めたという場合には当てはまらない場合もあります。

 

売却する時の注意点　

 

 

結婚後に取得した財産は夫婦共有財産とお伝えしましたが、

不動産を売却する際にはいくつか注意点があります。

 

【離婚成立後に売却する】

離婚前に不動産を売却して財産を分け合うと「贈与」としてみなされ、

受け取る側に贈与税が課税される事になります。

また、離婚は財産分与の他に慰謝料などの問題が出てくる可能性もありますので、

互いに合意の上で離婚が成立するまでは財産の処分は見合わせた方が無難です。

 

【名義人でないと売却できない】

離婚では財産を分け合うという事ですが、

夫婦どちらでも不動産を売却する事ができるわけではありません。

不動産売却は名義人でなければ売却する事ができないのです。

 

また、夫婦共有名義で所有している不動産の場合、

基本的には互いに共同して売却手続きを行なうようになります。

場合によっては自分の持分だけを売却するという方法も存在しますが、

将来的に遺恨を残す事になるのでお勧めしません。

 

【住宅ローンの残債が売却額を超える】

住宅ローンの支払い中の不動産を売却する場合は、

住宅ローンが完済できる事が必須となります。

 

売却額が住宅ローン残高よりも多ければ問題ありませんが、

その逆で売却額が住宅ローン残高よりも下回っていた場合は自己資金で

不足している分を補完する必要が出てきます。

 

 

〜まとめ〜

離婚が原因による不動産売却では、売却する以前に財産分与や慰謝料など、

解決しなければいけない課題があります。

また、財産分与には「清算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」などもあり、

財産分与が複雑化するケースもあります。

 

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